Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском праве. В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой дан в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 6682.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя выступает собственник имущества или управомоченные им лица. Субъекты права хозяйственного ведения могут передавать недвижимое имущество, а субъекты права оперативного - движимое и недвижимое имущество - в аренду с согласия собственника, Распоряжение имуществом учреждения осуществляет собственник имущества учреждения.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договора аренды могут выступать:

• земельные участки,
• другие обособленные природные объекты,
• предприятия,
• другие имущественные комплексы,
• здания, сооружения,
• оборудование, транспортные средства
• и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Для аренды недвижимости существенным условием является размер арендной платы.

Срок действия договора не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для земельных участков, участков леса).

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности сторон Обязанности арендодателя:

-       предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами,

-       предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может  быть  досрочно расторгнут  судом  в  случае,  когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 Гражданского кодекса РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ правомерным. Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

-  производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Ответственность арендодателя:

1) в случае непредставления имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

2) в случае передачи имущества с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

-  потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-  непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-  потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 Гражданского кодекса РФ).

3) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

-  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

-  потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

Обязанности арендатора:

-  своевременно вносить арендную плату,

-  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества,

-  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды,

-  при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответственность арендатора:

1)     В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

2)     Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (П. 3 СТ. 615 Гражданского кодекса РФ).

3)     Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Прекращение договора аренды возможно:

1)     по истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ),

2)     досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так и арендатора при существенному нарушении условий договора другой стороной (ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-       пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-       существенно ухудшает имущество;

-       более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д.

3)     если договор на неопределенный срок, то в одностороннем порядке в любое время с предварительным уведомлением об этом (для движимого имущества - за один месяц, для недвижимого - за три месяца).

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

 

Виды договора аренды

 

1) Договор проката - это договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договора проката.

1)     Стороны договора. В качестве арендодателя выступает коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества.

2)     Предметом договора является движимое имущество, которое используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено в договоре или не вытекает из существа обязательства.

3)     Договор проката является публичным.

4)     Форма договора - письменная.

5)     Срок действия договора проката не может превышать одного года. При этом арендатор может по своей инициативе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя за десять дней. В этом случае арендатор может требовать возврата излишней арендной платы, уплаченной арендодателю.

6)     В обязанности арендодателя входит осуществление как капитального, так и текущего ремонта.

7)     Арендная плата по договору проката устанавливается только в твердой сумме.

8)     Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду и осуществлять иную передачу прав.

2) Договор аренды транспортных средств.

Различают два вида аренды транспортных средств:

-       с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и

-       без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 Гражданского кодекса РФ).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договоров аренды транспортного средства:

1)     Предметом является техническое устройство, способное к перемещению в пространстве, предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и обладающее свойствами источника повышенной опасности.

2)     Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

3)     Арендатор вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, а также заключать договоры перевозки арендованным транспортным средством.

Различия между договором аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа заключаются в том, что все обязанности по текущему и капитальному ремонту, страхованию, ответственность перед третьими лицами, риск случайной гибели или повреждения (если за обстоятельства гибели не отвечает по закону или договору арендатор), оплата услуг экипажа в договоре аренды с экипажем несет арендодатель. Арендатор несет расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы по оплате топлива, сборов.

В договоре аренды без экипажа эти обязанности и ответственность возлагаются на арендатора.

3) Договор аренды недвижимости.

Гражданский кодекс РФ подробно регламентирует два вида договора: договор аренды недвижимости:

• договор аренды зданий и сооружений,
• договор аренды предприятий.

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договоров аренды зданий и сооружений:

1)     Предметом договора выступают здание или сооружение в целом. В том случае, если предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о договоре аренды.

2)     Существенными условиями договора являются условия о предмете арендной плате. При этом правила, предусмотренные п.3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются. Арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

3) Форма договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признается равным году.

Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 Гражданского кодекса РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Передача имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта.

Правила о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения распространяются и на договоры аренды нежилых помещений (ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренда предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договоров аренды предприятия:

1)     Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, включая не только материальные объекты, но и имущественные права, долги, средства индивидуализации предприятия. не все элементы предприятия передаются на одинаковых условиях. Лицензии на занятие определенным видом деятельности по общему правилу не передаются арендатору. Арендатор получает лицензию на свое имя. В то же время обязательства, требующие наличия лицензии, сохраняются и ответственность по ним несут солидарно арендодатель и арендатор.

2)     Договор аренды заключается в письменной форме путем составление единого письменного документа, подлежащего государственной регистрации. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора (ст. 658 Гражданского кодекса РФ).

3)     Передача предприятия в аренду может сопровождаться переводом долгов на арендатора. При этом кредиторы арендодателя должны быть уведомлены в письменной форме. В случае несогласия с переводом долга кредитор имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства. В том случае, если кредитор не был уведомлен, то он может предъявить указанные требования в течение одного года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По долгам, переданным арендатору без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность (ст. 657 Гражданского кодекса РФ).

4)     Все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонт), расходы по эксплуатации предприятия, страхованию несет арендатор. Арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, осуществлять реконструкцию предприятия, расширение, техническое перевооружение, если при этом увеличивается его стоимость (ст. 660 Гражданского кодекса РФ).

Договор финансовой аренды (лизинга).

По   договору   финансовой   аренды   (договору  лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 Гражданского кодекса РФ).

Наряду с Гражданским кодексом РФ регулирование отношений, возникающих из договора финансовой аренды (лизинга) осуществляется Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.), Федеральным законом от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" и другими нормативными правовыми актами.

Так, Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге так определяет сделку финансового лизинга. Это сделка, включающая следующие характеристики:

а.      арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;

б.     оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором; и

в.      периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

Особенности договора финансовой аренды (лизинга):

1)     В отличие от других договоров аренды договор финансовой аренды (лизинга) состоит в том, что арендодатель и приобретатель специально для арендатора необходимое ему оборудование или иное имущество, которое предоставляет ему в аренду, что представляет собой форму финансирования деятельности арендатора.

2)     Договор финансовой аренды (лизинга) является предпринимательским. В качестве арендодателя и арендатора выступают лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Предмет договора предоставляется также для осуществления предпринимательской деятельности.

3)     В договоре финансовой аренды (лизинга) участвуют три субъекта:

лизингодатель (арендодатель) - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

4)     Существенными условиями договора финансовой аренды (лизинга) является условие о предмете и продавце. Предметом являются любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательских целей, кроме земельных участков и других природных объектов.

Предмет договора и продавца выбирает арендатор, иное может быть предусмотрено договором. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 Гражданского кодекса РФ). Арендатор приобретает права и обязанности покупателя по договору купли-продажи имущества. Продавец несет ответственность непосредственно перед арендатором. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Лизингополучатель (арендатор) вправе передать имущество в субслизинг. Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

В качестве разновидностей лизинга выделяют:

1) Внутренний и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации;

2) Возвратный лизинг - это договор финансовой аренды (лизинга), при котором продавец одновременно выступает в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения;

3) Оперативный лизинг - это договор финансовый аренды (лизинга), по истечении срока действия которого предмет договора возвращается лизингодателю, лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности, может быть передан в лизинг неоднократно,

4) и другие.