Містобудування — важлива складова муніципального розвитку, передумова та наслідок інвестиційної діяльності в територіальній громаді. У розвинутих країнах у містобудівну діяльність активно запроваджується принцип сталого розвитку, що відобразилось у рішеннях конференції Хабітат П у Стамбулі (1996). Для України цей концептуальний напрямок містобудівної діяльності особливо важливий, оскільки, маючи великий історико-культурний потенціал та значні перспективи успішного соціально-економічного розвитку, країна не здійснює системної та цілеспрямованої містобудівної політики.

Містобудівні проблеми загострились у період економічної трансформації, коли замість централізованої управлінської вертикалі не було запропоновано та запроваджено жодних адекватних механізмів управління життєдіяльністю міста та містобудуванням. Особливо гострі соціально-економічні, екологічні й містобудівні проблеми торкнулись більшості промислових центрів у зв’язку із руйнуванням містоутворюючої бази, що супроводжувалось припиненням роботи основних виробництв, зміною форм власності, діяльністю різного роду посередницьких структур, просто розграбуванням основних фондів. Останні десять років минулого століття практично не велись роботи з територіального планування, не виконувались проекти районного планування, генеральні плани міст. Фактично втрачена координація архітектурно-містобудівного процесу як на державному, так і на регіональному рівнях.

На сьогоднішній день в містах відбуваються численні порушення встановлених діючими містобудівними документами функціонального зонування, що спричинює масові соціальні, економічні, екологічні, інші проблеми, гострота яких зростатиме з часом. Все більш дієвим у наш час стає фактор наполегливості заможних інвесторів, здатних тиснути на міську владу, органи архітектури, спеціальні органи охорони історико-культурної спадщини. В результаті руйнується традиційне міське середовище, а у видозміненому вигляді воно стає неприйнятним для життя.

Основна причина такої ситуації, на наш погляд, — низький рівень містобудівної культури міської влади. Закономірний і бажаний процес посилення ролі та значення місцевого самоврядування територій має недоліки управління процесами планування і забудови міст. Управління земельними ресурсами відійшло до сфери діяльності землевпорядників, питання охорони історико-культурного спадку та історичного середовища міст вилучені із сфери органів архітектури і містобудування.

Таким чином, містобудівна діяльність потребує окремої державної політики, з огляду на ускладнення ситуації. Реальні позитивні зрушення в цьому напрямку можуть забезпечити громадський контроль з боку суспільних інститутів, як це визначено Законами України “Про архітектурну діяльність”, “Про планування і забудову територій”. Це дозволить створити умови для всебічного врахування не тільки приватних, але й колективних інтересів при ухваленні різних містобудівних рішень.

Саме в період демократизації суспільства, заміни адміністративно-командних механізмів, розширення числа суб’єктів інвестиційної діяльності необхідне посилення законодавчої складової містобудівної документації. За результатами комплексу проектно-планувальних робіт повинні бути розроблені правила планування і забудови, які після їх затвердження органами місцевого самоврядування стають законом для всіх фізичних і юридичних осіб.

Контроль за виконанням правил забудови у багатьох країнах, зокрема, Франції, Німеччині, Швеції, США, покладено на органи внутрішніх справ. Управління їх виконанням проводиться за допомогою дозвільної документації та економічних санкцій за порушення.

Сучасна законодавча база в Україні дає можливість для певних позитивних зрушень у розвитку і плануванні діяльності міст. Так, принципово важливими є статті Закону України “Про планування і забудову територій”.

Мовою закону[1]

Ст. 19. Режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб

На території населеного пункту відповідною радою встановлюється режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб.

Режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів або місцевих правилах забудови.

Узгодження питань щодо забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб, у яких зацікавлені суміжні територіальні громади, здійснюється на підставі угод, відображається у схемах планування зазначених територій та генеральних планах населених пунктів.

Встановлення режиму забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб, не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, зміни адміністративно-територіальних меж до часу вилучення (викупу), надання цих ділянок для здійснення запланованої містобудівної діяльності у встановленому законодавством порядку.

Ст. 22. Місцеві правила забудови

Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим.

Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови.

Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами.

Місцеві правила забудови складаються з текстової частини та графічної частини — плану зонування.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.

Місцеві правила забудови (зонінг) — нормативно-правовий акт, яким встановлюються порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Для інвестора питання власності на земельну ділянку, можливості її використання відповідно до обраного виду господарської діяльності є першочерговим, від цього залежить, врешті-решт, прийняття рішення про започаткування інвестиційного проекту.

За визначенням експертів, на сьогоднішній день отримання дозволу на забудову земельної ділянки, що знаходиться у використанні чи володінні фізичної чи юридичної особи, а тим більше ділянки, яка ще не належить інвесторові, потребує великих витрат часу та коштів на подолання багатоступінчастих бюрократичних процедур без будь-якої гарантії на позитивне вирішення питання для фізичної або юридичної особи, а тим більше інвестора. При негативній відповіді інвестор не може звернутись до суду, оскільки немає критеріїв правового вирішення суперечки: відсутній правовий документ з чіткими характеристиками та параметрами дозволених змін нерухомості на конкретній земельній ділянці [13, с. 61–62].

Місцеві правила забудови, як свідчить зарубіжний досвід, дають значний поштовх інвестиційній діяльності. Набуваючи статусу місцевого закону, Місцеві правила забудови врегульовують переважну більшість проблем, актуальних для інвестора, зокрема, уніфікують правила використання землі та нерухомості, чітко визначають види можливого використання земельної ділянки, обумовлюють умови забудови. Додатковою перевагою Місцевих правил забудови є їх оформлення в зрозумілій для будь-якого користувача формі, що сприяє прозорості прийняття рішень з боку органів місцевого самоврядування.

Всі ці аргументи достатньо переконливо свідчать на користь Місцевих правил забудови як дієвого механізму формування прозорого, зрозумілого сприятливого інвестиційного клімату в містах та регіонах України.