Наукова бібліотека України

Останні надходження

Loading
ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С возобновлении договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности
статті - Наукові публікації

В.А. Циленко
председатель хозяйственного суда Полтавской области

Конституции Украины определено, что земля является объектом права собственности украинского народа и как национальное богатство находится под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством в соответствии с законом [1, с. 8].

С этими нормами Конституции вполне корреспондируется и ст. 1 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК), которая определяет характер правового регулирования общественной жизни в сфере землепользования, в том числе и порядок приобретения и реализации права на землю.

Согласно земельному законодательству Украины граждане и юридические лица как субъекты права могут приобретать земельные участки в частную собственность или в постоянное или временное срочное пользование по договору аренды [2, с. 350].

Учитывая различие заключения договоров аренды на землю от общего порядка заключения договоров, установленного статьями 10, 11 Хозяйственного процессуального

кодекса Украины (далее - ХПК), гл. 20 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ГК), гл. 53 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), и неоднозначность судебной практики по разрешению споров указанной категории целесообразно обсуждения именно вопрос приобретения земельного участка во временное пользование.

Вполне понятно то, что заключение договоров аренды земельных участков регулируется отдельным Законом Украины «Об аренде земли» от 8 октября 1998 № 161-ХIХ (с изменениями и дополнениями) (далее - Закон). И если для общего порядка заключения договора является достаточным предложения одной стороны и принятия этого предложения другой стороной, то для заключения договора аренды земли в первую очередь надо правильно определить, какой именно орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка исходя из того , что органы исполнительной власти принимают решения о предоставлении в пользование исключительно земель государственной собственности, а органы местного самоуправления - земель коммунальной собственности (ст. 4 Закона).

от общего порядка заключения договоров отличным является то, что аренда земельного участка ограничивается сроками, а именно: краткосрочная - не более пяти лет и долгосрочная - не более 50 лет. Заключен договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона). Факт государственной регистрации аренды удостоверяется печатью регистрационного органа с подписью уполномоченного на это лица и указанием даты регистрации на всех экземплярах договора. Один экземпляр договора хранится в органе, который осуществил его регистрации [3].

Лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление. Соответствующая рай-госадминистрация или сельский, поселковый, городской совет обязан в месячный срок рассмотреть ходатайство и дать согласие на разработку проекта отвода земельного участка, который по процедуре надо согласовать с землепользователем, органом по земельным ресурсам, природоохранными органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия, получить заключение землеустроительной экспертизы. Орган, которому передан проект отвода, в месячный срок, в пределах своих полномочий, принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду. Отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в судебном порядке [4, с. 376].

Хотелось бы остановиться на судебной практике, касающейся решения споров, связанных с восстановлением договора аренды земли.

ОАО «Полтавское» обратилось в суд с исковым заявлением в Полтавской районной администрации, с участием третьего лица без самостоятельных исковых требований на предмет спора на стороне ответчика - Полтавского отдела земельных ресурсов о признании в

говора аренды земельного участка от 17.02.2003 г., заключенного между ОАО «Полтавское» и Полтавской райдержадминистра-цией, возобновленным на тех же условиях сроком на пять лет начиная с 19.02.2008 г.

Решениями хозяйственного суда Полтавской области от 10.06.2008 г. по делу № 13/99 исковые требования удовлетворены полностью.

При осуществлении апелляционного производства судебная коллегия Киевского межобластного апелляционного хозяйственного суда указала следующее.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон. В силу ч. 1 ст. 31 этого Закона договор аренды земли прекращается, в частности, в случае окончания срока, на который он был заключен.

О возобновлении договора аренды земельного участка Закон содержит положения, которые не тождественны соответствующим нормам ГК и ХК.

Статья 33 Закона предусматривает, что после окончания срока, на который заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были пПредусмотрено договором. Письменное возражение направляется письмом-сообщ-нием.

есть этой нормой не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений со стороны сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению.

соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 13 Закона Украины «О местных государственных администрациях» в ведение местных государственных администраций в

пределах и формах, определенных Конституцией и законами Украины, относится решение вопросов использования земли, природных ресурсов, охраны окружающей среды. Таким образом, законодательством предусмотрено, что способом волеизъявления государственной администрации по регулированию земельных отношений является принятие соответствующего распоряжения ее головой.

Из содержания приведенных выше норм законодательства следует, что необходимым условием возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления. Обязательства этого органа заключить или возобновить договор аренды земельного участка при отсутствии такого решения является нарушением его исключительного, предусмотренного Конституцией Украины, права на осуществление права собственности от имени украинского народа и управления землями.

В данном случае распоряжение Полтавской райгосадминистрации о восстановлении спорного договора аренды земельного участка отсутствует.

Учитывая приведенное коллегия судей Киевского межобластного апелляционного хозяйственного суда признала, что хозяйственным судом Полтавской области при принятии решения неверно применены нормы материального права и неверно оценен доказательства, имеющиеся в материалах дела, поэтому принятое по делу решение отменила и приняла решение об отказе в иске [5].

Такое же видение практического применения указанной нормы подтверждает результат рассмотрения в ВХСУ дела № 13/205, в которой решением хозяйственного суда Полтавской области удовлетворил иск ЧП Макаренко Т. Ю. до Кременчугского городского совета обязательства продлить срок действия договора аренды земельного участки несельскохозяйственного назначения на пять лет.

Постановлением ВХСУ от 25 ноября 2008 по данному делу решение местного суда отменено по следующим основаниям: вывод суда о продлении договора не основывается на предписаниях ст. 33 Закона, которая не предусматривает автоматического возобновления договора аренды земельного

участка или изменение соответствующего решения совета, которое является основанием для предоставления в аренду земельного участка, относительно установленных в нем сроков аренды.

Договор в части срока, на который он заключен, может изменяться путем внесения в него соответствующих изменений с учетом положений действующего законодательства, в частности о наличии соответствующего решения городского совета.

Необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, но именно наличии соответствующего решения совета о согласовании срока договора на пять лет не установлено [6].

Пользуясь случаем, теоретически обоснуем другую точку зрения на применение ст. 33 Закона.

соответствии со ст. 2 последнего отношения, связанные с арендой земли, регулируются ЗК и другими законами или нормативно-правовыми актами.

Из содержания ст. 759 ГК следует, что, в отличие от Гражданского кодекса 1963, в новом ГК имеют место как общие нормы, применимые ко всем видам найма, так и специальные нормы относительно отдельных видов договора, в том числе и найма (аренды) земельного участка.

Особенностью данного вида договоров найма является его предмет - земельный участок, который является неотъемлемой и главной составляющей окружающей среды, основным национальным богатством и одновременно недвижимостью [3, с. 375].

Как свидетельствуют упомянутые нормы ГК, законодатель определяет земельный участок как недвижимое имущество. Тогда вполне логично применение к указанным правоотношениям правовых последствий продолжения пользования земельным участком как имуществом после истечения срока договора найма, предусмотренных ст. 764 ГК, в комментарии которой говорится о применении этой нормы к договорам найма с определенным сроком. К последним законодатель отнес и договоры найма (аренды) земельного участка. Есть ГК предусматривает воз

ность автоматической пролонгации найма при отсутствии возражений со стороны как найма продавца, так и нанимателя.

Желание нанимателя продолжать отношения найма получает выражение в конклюдентных действиях - продолжении пользования имуществом после истечения срока договора найма. Что касается арендодателя, то основанием для продолжении отношений является его молчаливое согласие, которое получает выражение в отсутствии возражений и требований к нанимателю вернуть арендованное имущество в течение одного месяца после окончания срока договора найма.

Поскольку в комментируемой статье речь идет о «обновления» договора, т.е. о продлении его на новый срок, остальные условия пользования арендованным имуществом остаются такими же. В случае возникновения желания изменить любые условия договора стороны должны заключить новый договор или дополнительное соглашение к договору найма, где будет определено новые условия взаимоотношений. Эта норма вполне корреспондируется ст. 33 ЗК, которая предусматривает, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора, последний подлежит по

новленном на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Ссылка судов высших инстанций на то, что ст. 33 Закона содержит положения, которые не тождественны соответствующим нормам ГК и ХК, а также на то, что необходимым условием заключения и возобновления договора аренды земельного участка является наличие соответствующего решения соответствующего органа, является ошибочным, поскольку решение компетентного органа является обязательным для заключения договора аренды, отличается от возобновления договора аренды земли. Вполне правильно то, что в ст. 33 Закона законодатель не предусматривает ни представления повторного заявления в компетентный орган, ни обязательного принятия последним решения, поскольку все эти предпосылки сторонами выполнены. И вполне понятно, что, если арендодатель не направил письмо-уведомление арендатору с возражениями, то тем самым он согласовал дальнейшее пользование земельным участком на условиях, определенных договором. При этом арендодатель не лишен возможности изменить любые условия договора или заключить новый договор аренды, где будут определены новые условия взаимоотношений.

Если изложенная позиция является правильной, предлагаю президиума ВХСУ выдать рекомендации относительно практики применения ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Список литературы

1. Конституция Украины: офиц. издание. - К.: «Издательский Дом« Ин Юре », 2004. - С. 8.

2. Земельный кодекс Украины: научно-практической. комментарий /под ред. В. И. Семчика. - М.: Издательский Дом «Ин Юре», 2003. - С. 350.

3. Научно-практический комментарий Гражданского кодекса Украины: в 2 т. - 2-е изд., перераб. и доклада. /Под ред. А. В. Дзери (рук. авт. Кол.), Н. С. Кузнецовой, В. В. Луця. - М.: Юридическая литература, 2006. - Т. II в. - 2088 с.

4. Земельный кодекс Украины: научно-практической. комментарий /под ред. В. И. Семчика - М.: Издательский Дом «Ин Юре», 2003.

5. Хозяйственная дело № 13/99.

6. Хозяйственная дело № 13/205.