Наукова бібліотека України

Останні надходження

Loading
МОБИЛИЗАЦИЯ КРЕДИТНЫХ РЕСУРСОВ С ПОМОЩЬЮ ЖИЛИЩНО-КОНТРАКТНЫХ СБЕРЕЖЕНИЙ
статті - Наукові публікації

Е. А. Бублик,
Институт экономики и прогнозирования НАН Украины, г. Киев

В статье проведен анализ возможностей обеспечения отечественного рынка ипотечного кредитования долгосрочным относительно дешевыми финансовыми ресурсами. Предложено для решения данной задачи привлечь свободные средства населения. Представлены механизм привлечения на рынок средств населения посредством использования такого инструмента, как жилищно-контрактные сбережения.

In the article have been proved comparative analysis of possibilities to supply Ukrainian national mortgage market with long-term and chip financial resources. According to the analysis there have been made proposals for the decision of this task by attracting citizen's economies. There have been presented the mechanism of supplying the market by these facilities using such instrument as housing-contract savings.

Ключевые слова: кредит, ипотека, ипотечное кредитование, рынок ипотечного кредитования, финансовые ресурсы, финансовые инструменты рынка ипотечного кредитования, недвижимость, жилищно-контрактные сбережения.

течение 2002-2008 годов в Украине стремительно росли объемы выданных банками ипотечных кредитов - в среднем на 61,79% за месяц. По состоянию на 1 октября 2008 года общий размер ипотечного портфеля банков в Украине 80,1 млрд гривен [1]. Пользователями этих кредитов в большинстве случаев выступало населения, которое получало их на покупку жилья, на ремонт и потребительские нужды. Постепенно улучшались условия предоставления кредитов, снижались процентные ставки. Ипотечное кредитование стимулировало развитие строительной отрасли.

Вместе бессистемный и экстенсивный характер развития рынка ипотечного кредитования в Украине не обеспечивает потребностей большинства населения в приобретении жилья. Значительная часть выданных кредитов не доходит ни до реального сектора, ни конечным потребителям, припадая на спекулятивное инвестирование в недвижимость. Кредиты продолжают оставаться достаточно дорогими. Недостатки юридического характера повышали рискованность ипотеки. Однако самой большой проблемой является уязвимость рынка из-за отсутствия достаточных объемов долгосрочных, относительно дешевых, финансовых ресурсов.

К этому времени исследованием рынка ипотечного кредитования занимались такие украинские ученые, как А. Т. Евтух, С. И. Кручок, Н.П. Погорельцева, В.И. Савич и др.. Вопрос обеспечения рынка ипотеки финансовыми ресурсами в условиях его развития и общего экономического подъема рассматривали в своих работах А. Л. Гринько и К.В. Паливода.

Однако давно существующей потребности в введении финансового инструмента, в условиях уязвимости рынка помог бы обеспечить приток значительных объемов средств населения на рынок ипотечного кредитования Украины, не уделялось достаточного внимания. Разработка на основе такого инструмента механизма обеспечения отечественного ипотечного рынка долгосрочными, относительно дешевыми, финансовыми ресурсами позволила бы решить основные проблемы данного рынка, повысить его надежность и увеличить доступность жилья для населения.

Особенно остро данная потребность сказалась последнее время - из-за кризиса межбанковского кредитования и доверия населения к банковско-финансовой системы банки практически прекратили предоставление ипотечных кредитов. В этих условиях вопрос создания механизма привлечения значительных объемов долгосрочных финансовых ресурсов с внутреннего рынка на рынок ипотечного кредитования приобретает все более важное социально-экономическое значение.

В связи с этим в работе поставлены задачи на основе анализа тенденций на отечественном ипотечном рынке и зарубежного опыта обосновать перспективность финансирования ипотечных кредитов за счет средств населения. Предложен механизм, использование которого поможет мобилизовать сбережения населения и направить их на отечественный ипотечный рынок, обеспечив его долгосрочным относительно дешевыми финансовыми ресурсами.

За период с 1 января 2002 до 1 июля 2008 г. объем задолженности по ипотечным кредитам в Украине вырос с 1,44 млрд грн до 69,4 млрд грн. В 2008 году стало заметное сокращение темпов прироста общего ипотечного портфеля банков. Если в первом квартале отечественные банки выдали населению кредиты на сумму 7,9 млрд грн, то во втором квартале было выдано на 45% меньше - всего 4,3 млрд грн. В III квартале 2008 года ситуация стала несколько иной. Темпы прироста общего ипотечного портфеля банков в III квартале 2008 года составили 15,3%, то есть по сравнению с предыдущим периодом увеличились на 7,7%, но по сравнению с аналогичным периодом 2007 года - уменьшились почти в 1,5 раза [1].

Основными причинами сокращения темпов прироста ипотечного портфеля банков следует считать дефицит финансовых ресурсов, причем как гривневых, так и валютных.

Однако по данным Ушанов, по состоянию на середину 2008 г. иностранные заимствования украинских банков составляют лишь 23% от совокупных банковских обязательств. При этом лишь менее 40% этих займов являются краткосрочными [2]. Но именно поэтому банки потеряли возможности дешевого рефинансирования старых заимствований и привлечения новых и соответственно стабильных источников поступления иностранной валюты в достаточных объемах.

Сокращение гривневых ресурсов было вызвано усилением напряженности на финансовом рынке Украины, обусловлено негативными тенденциями в развитии мировой экономики и искусственно спровоцированным усилением недоверия к финансовому состоянию отдельных банков (что негативно сказалось на доверии граждан к банковской системе в целом). Указанное обусловило отток средств с депозитных счетов клиентов.

Так, депозиты физических лиц на протяжении октября уменьшились на 4,1% до 196,0 млрд грн. Общийобъем депозитов в октябре уменьшился на 2,7% (с начала года увеличился на 18,1%) до 330,9 млрд грн. Изъятые из депозитов средства в значительной мере аккумулировались в наличной форме. Объем наличности вне банков в октябре увеличился на 9,5% до 146 300 000 000 грн (при увеличении с начала года на 31,6% [1].

Кризисные явления на финансовом рынке обусловили резкое сокращение спроса на недвижимость. В течение года инвестиции в строительную отрасль сократились более чем в 2 раза. На вторичном рынке недвижимости наблюдается медленная стагнация, которая, по прогнозам, может продолжаться до второго квартала 2009 года. Возможно даже обвальное снижение цен на недвижимость. В результате пострадают и банки, выдававшие ипотечные кредиты.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в Украине остаются достаточно высокими, что обусловлено дорогими финансовыми ресурсами, прежде депозитам, которые используются для предоставления ипотечных кредитов, и их недостатком, из-за чего коммерческие банки специально подняли процентные ставки, искусственно сократив приток потенциальных заемщиков.

Сегодня развит рынок ипотечного кредитования - это необходимая предпосылка успешного развития экономики страны и повышения благоустройства ее населения. Развитие ипотечного кредитования в Украине позволит привести в действие механизм долгосрочного кредитования отечественной экономики вследствие привлечения денежных ресурсов населения и предприятий с внутреннего рынка под высоконадежную залог недвижимости. Только возможность инвестиций в собственное жилье поможет преодолеть эффект бережливости.

Одним из путей преодоления таких проблем, как нехватка долгосрочных финансовых ресурсов, сложность процедуры возврата, взыскания и снижение процентных ставок по кредитам, которые мешают развитию рынка ипотеки, является разработка финансовых инструментов, которые позволят обеспечить отечественную ипотеку долгосрочными финансовыми ресурсами с внутреннего рынка , преимущественно за счет сбережений населения.

Во многих странах мира еще с периода становления в них рынка ипотечного кредитования приобрела успешного развития практика контрактно-сберегательной схемы ипотечного кредитования. Как правило, такая схема начинает использоваться при еще сложившемся рынке ипотечного кредитования, поскольку она организационно достаточно проста и не требует большого законодательного и инфраструктурного обеспечения. И вместе с тем благодаря своей автономности, не зависит от изменения ситуации на финансовом рынке, а потому оказывается достаточно стабильной, что в пределах исследуемой проблемы считается определяющим.

Необходимо отметить, что в условиях неразвитого финансового рынка одним из путей повышения стабильности ипотечного рынка является повышение его автономности, что позволит предотвратить возможный ущерб со стороны капитала или нормативных санкций иностранных финансовых рынков.

Для достижения этой цели наиболее полной мере подходит одноуровневая модель ипотечного рынка закрытого типа или, как ее называют, модель сбалансированной автономии. В рамках этой модели действуют ипотечные банки и специальные сберегательные финансовые учреждения (сберкассы, стройсберкассы). Формирование кредитных ресурсов осуществляется за счет сбережений вкладчиков, желающих получить в будущем кредит на приобретение жилья.

Данная модель не использует ресурсы с открытого рынка. Благодаря такой автономности она финансово более стабильной, поскольку практически не зависит от состояния финансово-кредитного рынка и от колебания цены на ссудный капитал. Это одна из главных ее преимуществ.

Исторически развитие зарубежных рынков ипотечного кредитования происходил и происходит от простого и надежного к сложному, многофункционального и более рентабельного состояния, т.е. от организации простых схем кредитования на первичных рынках ипотеки, отделенных от национального рынка, с использованием как финансовых инструментов сбережений населения, до введения ипотечных ценных бумаг и появления вторичных рынков ипотечного кредитования, по которым они выходят на открытый рынок инвестиционного капитала национального и международного масштаба.

Именно этим обуславливается создания практически во всех странах (США, Великобритания, Франция, Германия, Чехия, Венгрия и др.). на начальном этапе одноуровневой модели сбалансированной автономии при активном участии государства в становлении ипотечных институтов, законодательном определении правил функционирования и регулировании баланса между участниками ипотечного рынка. Попытки в развивающихся, на этапе становления ипотечного рынка создать одновременно вторичный рынок ипотечных кредитов, пока не дают результатов. По мере становления ипотечного кредитования и развития финансового рынка в стране роль государства как контролера и гаранта постепенно уменьшается. Сегодня на ипотечном рынке появляется все большее количество частных институтов, развивается жилой инвестиционный рынок с созданием вторичного рынка ипотечных кредитов. Таким образом, модель организации ипотечного рынка переходит в качественно новые стадии: она превращается сначала в сокращен-открытую модель, а по мере развития вторичного рынка - на розширеновидкриту модель, и происходит постепенное открытие национального ипотечного рынка и интеграция в мировой рынок.

Для экономик развивающихся, инструменты жилищно-контрактных сбережений гораздо раньше могут решить и упростить финансирование жилищного ипотечного кредитования для населения, чем поривняни механизмы других схем и моделей ипотечного кредитования. Коллективные системы жилищно-контрактных сбережений (ЖКЗ) предлагают населению аккумулированные средства в сложных финансовых условиях для их наиболее эффективного использования.

Проанализировав зарубежные системы жилищно-контрактных сбережений и учитывая украинские обстоятельства, можно предложить следующие характеристики этой системы для принятия ее в Украине.

Главными участниками системы являются:

жилищно-контрактная учреждение (ЖКУ) - финансовое учреждение, которое аккумулирует жилищно-контрактные сбережения и предоставляет целевые кредиты

вкладчики-заемщики - физические лица, открывающие ЖК вклады (ЖКО), в течение определенного срока накапливают необходимую сумму и получают право на кредит

основатели ЖКУ - юридические и физические лица

государственный орган - орган исполнительной власти, осуществляет систематический контроль за деятельностью ЖКУ

Функционирование ЖКУ происходит по следующей схеме (см. рис. 1):

учредители формируют необходимый уставный фонд ЖКУ для обеспечения возможности предоставлять кредиты на начальном этапе (1)

НБУ выдает ЖКУ лицензию на деятельность, а также осуществляет систематический контроль и необходимую методическую помощь (2)

государство обеспечивает нормативно-правовой базис деятельности ЖКУ, а также предоставляет гарантии, премии вкладчикам и налоговое стимулирование ЖКУ (3)

местный орган по возможности способствует деятельности ЖКУ, участвуя в формировании уставного фонда, поддержании льготных программ обеспечения жильем социально незащищенных слоев (4)

Рис. 1. Схема взаимодействия участников ЖКЗ

вкладчик-заемщик - физическое лицо, желающее приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, обращается к выбранной им ЖКУ. ЖКУ заключает с физическим лицом договор жилищно-контрактного вклада (ЖКО), согласно которому вкладчик обязуется накопить оговоренную сумму в течение определенного срока, а ЖКУ - выплачивать проценты по вкладу и после накопления вкладчиком необходимой суммы предоставить ему кредит на покупку жилья, в соответствии с оговоренных в договоре суммы, процентов и срока (5)

после накопления необходимой суммы вклада, вкладчик сам или с помощью ЖКУ через риэлтора выбирает квартиру, которую он способен приобрести с помощью кредита (6). ЖКУ проверяет документы на нее

ЖКУ с помощью оценщика получает независимую экспертную оценку выбранной квартиры (7)

если документы и оценка соответствуют необходимым требованиям, вкладчик получает кредит (5), проводится нотариальное оформление купли-продажи квартиры через риэлтора (6). Приобретенная квартира переходит в собственность вкладчика и передается в ипотеку ЖКУ (5)

со страховой компанией оформляется трехсторонний договор страхования квартиры (8), по которому ЖКУ является выгодоприобретателем, а вкладчик - страхователем

-после оформления договоров: кредитного, купли-продажи, ипотеки, страхового, вкладчик превращается в заемщика, платит проценты и амортизирует предоставленный кредит.

Также в данной схеме, по мере ее развития, могут участвовать дополнительные участники

строительная компания - квартира может приобретаться и на первичном рынке (9). При этом финансирование строительства может производиться средствами ЖКУ за счет аккумулированных вкладов. Это поможет снизить стоимость жилья для вкладчика-заемщика и обеспечит дополнительную прибыль ЖКУ

ГИУ может предоставлять рефинансирование ЖКУ (10), выкупая часть консолидированных в пулы кредитов

на определенном этапе возможна и участие независимых инвесторов, будут покупать ипотечные ценные бумаги, эмитированные ЖКУ (11).

Необходимые условия начала и развития системы ЖКЗ в Украине сводятся к следующему. Во-первых, ЖКУ должны быть законодательно определены как специализированные кредитные (банковские) организации. Данное требование предполагает необходимость получения лицензии на данный вид деятельности в Национальном банке Украины, подотчетность и подконтрольность указанном органа. Во-вторых, государственная прямая финансовая поддержка участников системы ЖКЗ в виде выплат премий по вкладам и компенсации части процентной ставки по кредиту. В-третьих, обязательным условием является государственные гарантии возврата средств по вкладам физических лиц в ЖКУ В современных условиях отсутствия доверия населения к кредитно-финансовой сферы только безусловные гарантии со стороны государства могут направить в инвестиционный процесс миллиарда долларов средств населения, изъятых населением по финансовому рынка. В-четвертых, для обеспечения успешного функционирования системы финансирования жилищного строительства необходимо ввести ряд мер по усилению контроля и ограничения направлений деятельности ЖКУ

Итак, на сегодня в Украине наиболее целесообразным для обеспечения необходимых условий развития отечественного рынка ипотечного кредитования является воссоздание модели сбалансированной автономии с введением использования такого финансового инструмента как жилищно-контрактные сбережения и создание на их основе системы жилищно-контрактных сбережений (ЖКЗ). Создание работающей системы ЖКЗ с соответствующим уровнем государственной поддержки ориентировано на использование таких преимуществ ипотеки, как доступность жилья, создание платежеспособного спроса на него и стимулирования строительной отрасли. Это поможет обеспечить украинского ипотеку долгосрочными ресурсами с внутреннего рынка и так повысит уровень ее стабильности, а также создаст необходимые условия для организации вторичного рынка ипотеки.

Список ис?? ОИ литературы

Украинская Национальная Ипотечная Ассоциация [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http ://www.unia. com.ua /

Статистические данные УНИАН [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.unian.net




Пошук по ключовим словам схожих робіт: